Gestión de la Construcción en situaciones de Insolvencia

30 de septiembre de 2024

En proyectos de vivienda se obervan tres roles fundamentales: desarrollador (quienes normalmente dueño de la tierra y beneficiario de los excedentes economicos del proyecto), promotor (quien vende el proyecto a terceros) y constructor (quien construye).

En caso de la insolvencia de un desarrollador, la prioridad es crear estructuras e incentivos que permitan finalizar los proyectos. Generalmente, los acreedores principales proporcionan los recursos para continuar, o se busca a un tercero que lo haga.

Insolvencia del Constructor.

Cuando un constructor puro enfrenta insolvencia y no cumple con los términos del contrato, los mandantes suelen ejecutar las cartas fianza o boletas de garantía, lo que lleva a la liquidación del constructor. Este escenario ha resultado en la liquidación de más de 700 constructoras en Chile durante los últimos cinco años.

Contexto en Colombia.

En Colombia, a menudo, el mismo grupo empresarial asume los tres roles de desarrollador, promotor y constructor. En estos casos, no se requieren las garantías mencionadas. Así, cuando una empresa que cumple con todas estas funciones enfrenta insolvencia, el tratamiento es similar al de un desarrollador puro, con el esfuerzo centrado en completar los proyectos y entregar las unidades.

Plan de Salida ante Insolvencia.

El objetivo principal en una situación de insolvencia es permitir que el desarrollador continúe operando. Esto se complica una vez que la empresa es admitida a un proceso de insolvencia, ya que los recursos necesarios para completar las obras no suelen estar disponibles. Es crucial buscar soluciones privadas que aíslen los proyectos y atraigan a nuevos inversionistas. En algunos casos, estos proyectos independientes pueden entrar en concurso si ello garantiza la estabilidad patrimonial del nuevo inversionista.

Estrategia en una Crisis Financiera.

Frente a una crisis financiera, la principal conclusión en el tratamiento de desarrolladores inmobiliarios es la necesidad de construir una estrategia enfocada en terminar las obras y entregar las unidades. No obstante, un proceso concursal puede complicar la ejecución de esta estrategia, pues limita el movimiento de activos y dificulta la obtención de financiamiento para una empresa en concurso, lo que en muchos casos lo hace imposible.