Recomendaciones de Políticas Públicas para Superar la Crisis Inmobiliaria
2 de diciembre de 2024
La crisis inmobiliaria en Chile, reflejada en el aumento desmedido de los precios de viviendas y la caída en la tasa de propiedad de las familias (participación de familias dueñas de una vivienda), requiere soluciones urgentes y estructurales. En un contexto de inflación creciente, altos costos de financiamiento y escasa oferta de viviendas de valores accesibles, las políticas públicas son clave para reactivar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda. Para salir de esta crisis, las recomendaciones apuntan a mitigar los costos de adquisición y promover una mayor estabilidad en el sector.
1. Subsidios a las Tasas de Interés Hipotecarias
Uno de los principales obstáculos para los compradores de vivienda en Chile, y en muchos otros países de la región como Colombia, son las elevadas tasas de interés en los créditos hipotecarios. Durante los últimos años, las tasas de interés han aumentado considerablemente, alcanzando niveles que hacen casi imposible el acceso a la vivienda para las familias de ingresos medios y bajos.
Una política efectiva sería la implementación de subsidios a las tasas de interés (tipo Mi Casa Ya en Colombia), especialmente dirigidos a aquellos que adquieren su primera vivienda. El subsidio permitiría reducir el costo de los créditos hipotecarios y, por ende, hacerlos más accesibles. Estos subsidios podrían ser directos, a través de bonificaciones en las tasas, o indirectos, mediante el financiamiento de los costos de las tasas a través del Estado o entidades bancarias con respaldo público.
De esta manera, el gobierno podría ofrecer un alivio temporal a los hogares que se encuentran excluidos del mercado de la vivienda debido al alto costo del financiamiento, promoviendo una mayor estabilidad económica y social.
2. Fórmulas de Crédito con Respaldo Estatal para Reducir el Pie Inicial
Uno de los mayores desafíos para acceder a una vivienda es el pie inicial (o cuota inicial), generalmente alrededor del 20% del valor de la propiedad, un monto inalcanzable para muchas familias. Para aliviar esta barrera, el gobierno podría implementar fórmulas de crédito con respaldo estatal que permitan reducir este porcentaje a un 10%, facilitando el acceso a la propiedad.
El modelo podría funcionar de manera similar a los subsidios a la vivienda que existen en muchos países, donde el Estado actúa como aval ante los bancos, asumiendo parcialmente el riesgo de impago. Esto permitiría a las familias acceder a una mayor cantidad de crédito, reduciendo la carga inicial. En este esquema, el gobierno garantizaría una parte del préstamo a través de una entidad pública, lo que permitiría a los bancos ofrecer mejores condiciones de financiamiento a los compradores.
Esta fórmula también podría ser acompañada de un seguimiento a largo plazo, de manera que las personas no solo accedan a la vivienda, sino que puedan pagarla sin comprometer en exceso su estabilidad económica.
Si el crédito es correctamente evaluado, las pérdidas estarán acotadas durante el período en que el comprador haya adquirido la vivienda hasta que haya efectivamente amortizado el 10% del valor de la vivienda. Por tanto no significará un costo fiscal inmediato.
3. Fomento de Modelos de Vivienda en Arriendo con Opción de Compra
Una opción intermedia entre el alquiler y la compra es el modelo de arriendo con opción de compra, que puede ser especialmente útil para las familias que aún no cuentan con el pie inicial pero desean acceder a la propiedad en el futuro. Este modelo podría ser promovido por el Estado a través de subsidios o incentivos fiscales tanto para arrendadores como para inquilinos.
Este tipo de modelo permite que los arrendatarios acumulen un porcentaje de los pagos de arriendo como parte del pago del pie inicial, facilitando la compra futura de la vivienda. Esta medida, además de aliviar la presión sobre las familias, ayuda a estabilizar el mercado inmobiliario al aumentar la demanda de arriendos, sin la necesidad de que las personas tengan que enfrentar el desafío de reunir el pie inicial desde el principio.
4. Revisión de la Política de Suelo y Regulaciones Urbanísticas
Otro aspecto fundamental para garantizar una mayor oferta de viviendas es la disponibilidad de suelo adecuado para la construcción de viviendas de alta densidad. En Chile, las restricciones urbanísticas han encarecido el suelo disponible para la construcción, lo que ha limitado la oferta de viviendas a precios accesibles. El gobierno debe revisar las regulaciones que restringen la construcción de viviendas en determinadas zonas, flexibilizando las normativas de densidad y altura.
En el caso de Colombia, donde también hay una creciente demanda de vivienda en áreas urbanas, la liberación de terrenos urbanos y la promoción de proyectos de viviendas verticales podrían aliviar esta presión. Además, se debe fomentar la planificación urbana que contemple el uso eficiente del suelo, con zonas de alta densidad que permitan la construcción de más viviendas sin afectar la calidad de vida de los residentes.
5. Programas de Capacitación y Asesoría Financiera
Finalmente, es importante implementar programas de capacitación financiera y asesoría a los compradores de vivienda, especialmente a los primeros compradores. Muchas familias se ven excluidas del acceso a la vivienda por desconocimiento de las opciones de financiamiento disponibles o por no saber cómo gestionar el crédito hipotecario. Programas educativos sobre finanzas personales y acceso a la vivienda, combinados con un sistema de asesoría para la obtención de créditos, ayudarían a reducir la incertidumbre y empoderarían a los ciudadanos para tomar decisiones informadas.
Conclusión
Superar la crisis inmobiliaria en Chile y Colombia requiere una combinación de políticas públicas orientadas a reducir el costo de adquisición de vivienda y mejorar el acceso al financiamiento. Los subsidios a las tasas de interés, las fórmulas de crédito con respaldo estatal para reducir el pie inicial, son medidas clave para aliviar las presiones del mercado inmobiliario y permitir que más familias accedan a la vivienda propia. Si bien estas medidas requieren una inversión significativa por parte del Estado, los beneficios a largo plazo, tanto en términos de estabilidad social como económica, justifican su implementación urgente.
Reynaldo Espinosa, Managing Partner
